上海房地產(chǎn)發(fā)展研究——借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)探求上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路.pdf

1、上海房地產(chǎn)業(yè)在近20年的發(fā)展歷程中,隨著上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步完善,人民收入水平不斷提高,加之房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn),上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了快速的發(fā)展和長(zhǎng)足的進(jìn)步,在投資開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、市場(chǎng)成交、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)以及從業(yè)人員等各項(xiàng)指標(biāo)上,都取得了跨越式的發(fā)展。
　　 本文通過(guò)研究國(guó)際大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程,包括紐約、東京、新加坡、香港和臺(tái)北等城市與上海進(jìn)行比較,以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)周期為著眼點(diǎn),并以經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作比較方向,

2、用定量分析與定性分析相結(jié)合的方法,實(shí)證研究房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,并用計(jì)量模型分析收入、匯率、利率等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響度,分析了上海房地產(chǎn)所處的發(fā)展階段及未來(lái)走勢(shì),探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律。
　　 在此基礎(chǔ)上,結(jié)合目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出矛盾和問(wèn)題,提出促進(jìn)上海房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策建議。
　　 本文主要觀點(diǎn)有以下幾方面:
　　 (1)上海房地產(chǎn)業(yè)目前仍處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。臺(tái)北、東京和紐約的房地

3、產(chǎn)發(fā)展歷程基本覆蓋了房地產(chǎn)整個(gè)長(zhǎng)周期的軌跡。東京和紐約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以看作產(chǎn)業(yè)周期中的成熟階段,而臺(tái)北從上世紀(jì)80年代到現(xiàn)在的發(fā)展過(guò)程可以看作是由發(fā)展階段邁入成熟的一個(gè)過(guò)程,上海的房地產(chǎn)業(yè)目前則處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。
　　 (2)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段,收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響力不同。收入水平的高低可以作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系,可以通過(guò)研究房地產(chǎn)價(jià)格與收入水平的關(guān)系來(lái)得出。中國(guó)人的收入中包含我們一般所不了解的

4、“灰色收入”。比如政府福利分房,或動(dòng)拆遷的收入,及海外長(zhǎng)輩、親戚朋友支持購(gòu)房的金錢(qián)援助等。所以要研究上海人平均年收入,此部分是不可或缺的研究重點(diǎn)。
　　 (3)處于上升階段的匯率對(duì)房?jī)r(jià)有正向拉動(dòng)作用。匯率的變動(dòng)作為房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一個(gè)重要誘因,從其他國(guó)際大都市來(lái)看,在經(jīng)過(guò)了匯率估值壓力釋放以后(這一點(diǎn)與上海目前的情況很類(lèi)似),不僅經(jīng)濟(jì)會(huì)處于很長(zhǎng)時(shí)期的停滯階段,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)持續(xù)走低,慢慢退出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群的地位。但是由于這次經(jīng)濟(jì)下滑的

5、速度之快,范圍之大,也必然導(dǎo)致各國(guó)政府的救助力度加大。如果政策得當(dāng),上海的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)得到穩(wěn)步的發(fā)展,泡沫式的增長(zhǎng)也不會(huì)再次出現(xiàn)。
　　 (4)推動(dòng)保障性住房與商品房住宅雙軌制房地產(chǎn)發(fā)展模式。結(jié)合國(guó)際發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)以政府主導(dǎo)的保障性住房為主,同時(shí)降低普通商品房的交易成本,推動(dòng)保障性住房與商品房“雙軌制”房地產(chǎn)發(fā)展模式?！半p軌制”把住房分為商品房和公共住房?jī)蓚€(gè)系統(tǒng),商品房的建造,分配、價(jià)格、調(diào)節(jié)