論我國(guó)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后處理.pdf

1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后處理事關(guān)老百姓的切身利益，已經(jīng)成為社會(huì)集中關(guān)注的熱點(diǎn)，是最為重要的民生問(wèn)題。處理規(guī)則制定的好與壞事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定的大局和國(guó)家的長(zhǎng)治久安。我國(guó)關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后處理規(guī)則的立法演變體現(xiàn)了立法者在保障老百姓合法私有財(cái)產(chǎn)，確保老百姓基本生存條件，保證老百姓安居樂(lè)業(yè)方面所作出的努力，充分貫徹了以人為本，不與民爭(zhēng)利的立法宗旨。但是現(xiàn)行法律只是簡(jiǎn)單的規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，對(duì)于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序

2、、條件、期限、次數(shù)、費(fèi)用以及地上房屋的歸屬問(wèn)題規(guī)定不夠明確，缺乏可操作性。實(shí)踐中具體處理此類問(wèn)題時(shí)無(wú)法可依，從而引發(fā)一系列社會(huì)矛盾。盡快完善法律，解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后可能出現(xiàn)的問(wèn)題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
　　我國(guó)1988年《憲法修正案》、《土地管理法》明確規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓，結(jié)束其只能劃撥不能轉(zhuǎn)讓的歷史。依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，需提出申請(qǐng)并繳納土地出讓金

3、才可以延長(zhǎng)土地使用權(quán)使用期限;未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，地上建筑物將被國(guó)家無(wú)償收回。《城市房地產(chǎn)管理法》刪除了以上規(guī)定并對(duì)續(xù)期提出申請(qǐng)的時(shí)間和條件作了更加細(xì)化的規(guī)定?！段餀?quán)法》只規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期，對(duì)于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序、條件、期限、次數(shù)、費(fèi)用以及地上房屋的歸屬問(wèn)題沒(méi)有給出具體的解決辦法。
　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后處理必須遵循土地公有制原則、土地使用權(quán)人合法利益保護(hù)原則、地上建筑物利用最大化原則。

4、土地公有制原則是土地制度的核心，是社會(huì)主義國(guó)家的根基，決不能改變。住宅建設(shè)用地使用權(quán)人相比土地所有權(quán)人處于弱勢(shì)地位，其合法權(quán)益理應(yīng)受到維護(hù)。應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物加強(qiáng)保護(hù)，使其效用發(fā)揮到最大化。
　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期存在有償與無(wú)償之分。前者要求權(quán)利人在期滿后向國(guó)家支付一定數(shù)額的資金來(lái)延長(zhǎng)土地使用年限;無(wú)償續(xù)期則權(quán)利人不需要付出任何代價(jià)，土地使用年限自動(dòng)向后延長(zhǎng)。附條件有償續(xù)期是根據(jù)住宅建筑面積、住宅數(shù)量、住宅用途等因素來(lái)決定期滿后

5、是否應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。房屋數(shù)量只要超過(guò)一套，不管用于何種用途，都應(yīng)當(dāng)支付土地出讓金。住改商無(wú)論合法還是非法都不適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則。商住一體雖不是住宅，但可以參照住宅期滿后規(guī)則處理。
　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后續(xù)期應(yīng)當(dāng)尊重權(quán)利人意愿，尊重權(quán)利人理性選擇。以地上建筑物存在作為續(xù)期前提，在考慮建筑物剩余壽命的基礎(chǔ)上確定續(xù)期期限，續(xù)期次數(shù)一次為宜。以收益還原法作為土地定價(jià)方法，計(jì)算出每平方米土地價(jià)格后，再乘以超出免征額的部分得出實(shí)際繳納