論商品房預售制度的完善——以強化消費者保護為視角.pdf

1、隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房屋銷售也由現(xiàn)房銷售發(fā)展到了期房銷售，而在期房銷售的初期，期房銷售制度的發(fā)育很不完善，出現(xiàn)了很多侵害消費者權益的現(xiàn)象。針對出現(xiàn)在商品房預售中的諸多不良現(xiàn)象，央行公布的《2004年房地產金融報告》中建議取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是從我國10多年來的實踐經(jīng)驗來看，商品房預售制度確實從一定程度上拉動了經(jīng)濟增長，加強了國家的宏觀調控，所以有的學者也贊成保留預售房制度，認為預售是一種商業(yè)運作的模式，是銷售

2、多樣化的表現(xiàn)，也是市場的必然趨勢，不宜強行取消，也有的學者也認為取消預售房制度對愿意購買期房的消費者來說也是一種損失，所以完善和改革商品預售房的法律制度成了一個很迫切需要解決的問題。 本文結合《房地產管理法》、《商品房預售管理法》、《消費者權益保護法》、《合同法》就商品房預售糾紛中消費者權益保護展開了全面的論述，并結合實際談了幾點的看法。全文共分三大部分。 第一部分，闡述了商品房預售與商品房預售合同的概念、特征及完成預售

3、商品房買賣的程序。通過對基礎理論與現(xiàn)有法律的分析，得出我國商品房預售條件過于簡單、漏洞多、流程不科學、操作性差的問題，提出了商品房預售制度要加速完善的緊迫性。 第二部分，闡述了預售商品房過程中的相關法律漏洞所呈現(xiàn)的特點及其表現(xiàn)形式，提出了相應的對策。房地產案件法律關系復雜、政策性較強，且矛盾尖銳、范圍廣，具體表現(xiàn)為：預售合同的登記效力問題、預售房資金監(jiān)管的問題、預售房樓盤抵押權重合的問題、預售房合同情事變更原則的應用問題。作為房

4、屋消費者相對于開發(fā)商處于明顯的弱勢，地位有所不平等，在預購商品房領域自我保護能力不夠，對相關法律了解甚少，在購買商品預售房過程中自己的合法權益極容易受到侵害，保護預購者權益要從根本上打擊在商品房預售過程中侵犯預購者利益的不良行為，切實維護消費者的合法權益，構建完善的保護消費者權益的法律制度． 第三部分，闡述了完善商品房預售制度的建議，主要探討了商品房預售條件的完善，預售合同內容的完善以及違約制度的完善，倡導消費者在商品房預售領域