關于“小產權房”合法化之法律分析及解決路徑.pdf

1、近年來,隨著我國房價的日益高漲,很多地方都出現了在集體所有的土地上建房出售的現象,即所謂的“小產權”房?！靶‘a權”房不是一個法律概念,學術界對“小產權房”亦無統(tǒng)一界定,本文研究的“小產權房”專指在農民集體土地上建設的,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是國家房管部門頒發(fā)的,而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的一類房屋。在資本主義國家,由于實行土地私有制度,不會產生小產權房問題,小產權房是在我國獨特的二元化土地制度下產生的。目前我國實行的土地制度將

2、土地所有形式分為國家所有和集體所有,在法律及政策的種種限制下,集體土地者不能自由充分地行使其所有權能。因此實踐中,在集體土地上建造出售的“小產權”房,在房屋交易轉讓時就會出現相關的土地使用權無法隨房屋這一客體同時轉讓的問題。雖然“小產權”房己經出現并呈快速蔓延趨勢,但根據我國現有的土地政策和房地產政策,“小產權”房是法律所不承認的,“小產權”房買賣引起的法律糾紛使其成為人們議論的焦點,小產權房的合法性在學界也引起了廣泛的爭議,因此,對我

3、國“小產權”房現象的法律問題研究既具有一定的理論意義,也有著很強的現實意義。
　　本文共分為四大部分,分別為:小產權房基本問題闡述、小產權房與我國現行法律制度的沖突、小產權房合法化的理由思考、小產權房合法化的法律解決路徑等四章。整篇文章圍繞小產權房的基本問題及相關法律制度問題展開了分析和探討。
　　本文第一部分是對“小產權”房的基本問題闡述,先對“小產權”房的內涵和特征作出法律分析,后引用翔實的數據說明了小產權房當前在我國發(fā)

4、展的現狀,并由此從現實和理論的角度論述了關于“小產權”房出現的原因:直接原因是審批手續(xù)簡單、開發(fā)成本極低;根本原因是城市化的高速發(fā)展、城鄉(xiāng)二元化土地法律制度的不完善。
　　第二部分首先分析了“小產權”房與我國現行法律制度的沖突,先概括歸納出我國宅基地使用權流轉和房屋買賣方面的現行法律規(guī)定,進而分析揭示出“小產權”房之所以被官方定為違法,原因在于其建造和出售出租的事實與我國現行法律中有關農民集體所有土地的使用權不得出讓或者出租用于非

5、農業(yè)建設的規(guī)定相違背,同時指出“小產權”房禁而不止、糾紛不斷,愈演愈烈的現實困境,如何協(xié)調解決小產權房問題與我國現行法律、政策的沖突,完善目前的農村土地法律制度,為小產權房尋找法律解決路徑,已成為當務之急。
　　第三部分是本文的關鍵所在,闡述表明了筆者對“小產權”房合法化持肯定的態(tài)度,并對合法化的理由進行了分析和思考。首先通過對我國現行《憲法》、《物權法》、《民法》等法律的相關條文進行解讀,揭示小產權房合憲性、合法性的本質,指明將

6、小產權房界定為非法在法律上缺乏充分性和正當性。其次從權利沖突、利益均衡角度,指出現行法規(guī)政策對小產權房的否認實質上侵犯了農民的財產所有權和憲法平等權,構成了對農民的制度性歧視,此外,小產權房合法化是使房地產市場中的公權力得到必要約束的要求。最后對小產權房問題產生的深層次社會制度原因進行剖析,即當前我國城鄉(xiāng)二元社會結構下的土地制度和戶籍制度。呼吁對不符合新時期社會主義和諧社會建設客觀需要的現行土地制度和戶籍制度進行修正和完善。
　　

7、第四部分是本文的創(chuàng)新點所在,在總結前面幾章的基礎上指出小產權房合法化的積極意義,指出了部分學者對小產權房合法化的憂慮并逐個進行分析解釋,表達了筆者應當賦予小產權房合法的地位的最終觀點,并提出了解決小產權房問題的法律路徑,即完善集體土地所有權制度和構建賦予農村宅基地使用權自由流轉權能的法律制度。進一步探討了關于“小產權”房買受人權益保護的法律救濟途徑,主要包括通過現有房地產糾紛的救濟措施、參照違法建筑處理的方式保護“小產權房”買受人利益。