我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度研究.pdf

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)既是社會(huì)發(fā)展的需要，也是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的必然結(jié)果。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定，但實(shí)踐中特別是城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較普遍。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的合理、規(guī)范流轉(zhuǎn)，關(guān)系著農(nóng)村土地制度改革的深化和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)。因此，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行研究具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。 農(nóng)村集體建設(shè)用地，是指由集體所有的，用以建造建筑物

2、、構(gòu)筑物的土地，包括宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、公共設(shè)施用地、公益事業(yè)用地等。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是指單位或個(gè)人對(duì)集體所有的用以建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，依法可以加以占有、使用、收益、處分的權(quán)利。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)的一種。能夠流轉(zhuǎn)使用權(quán)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃，已被依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地，其權(quán)利人必須已經(jīng)合法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)或使用權(quán)，并且權(quán)屬明確、無(wú)爭(zhēng)議。 我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能像國(guó)有土

3、地使用權(quán)那樣出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，只有在出資入股、破產(chǎn)、聯(lián)營(yíng)等特殊情況下才能進(jìn)行流轉(zhuǎn)，對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)基本上是不允許的。法律制度的不完善導(dǎo)致了流轉(zhuǎn)實(shí)踐中存在著：地方政府利用行政權(quán)力干預(yù)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的情況屢見(jiàn)不鮮，農(nóng)民利益難以得到有效保障；農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政府規(guī)章效力位階偏低；沒(méi)有形成統(tǒng)一的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)等問(wèn)題。 我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以分為以農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)為主導(dǎo)、以農(nóng)村集體組織為主導(dǎo)以

4、及以政府“國(guó)有化”為主導(dǎo)的三種流轉(zhuǎn)模式，它們各有利弊，各地應(yīng)當(dāng)選擇適合本地區(qū)發(fā)展的流轉(zhuǎn)模式。以農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)為主的模式賦予了農(nóng)戶更大的自主權(quán)，但增加了對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)活動(dòng)監(jiān)督管理的難度。以農(nóng)村集體組織為主導(dǎo)的模式中可能出現(xiàn)少數(shù)集體組織成員(如村委會(huì)成員)利用職權(quán)強(qiáng)占土地的情況。政府“國(guó)有化”為主導(dǎo)的流轉(zhuǎn)模式可以使農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更好適應(yīng)城鄉(xiāng)整體建設(shè)規(guī)劃，也有利于保障農(nóng)民的合法權(quán)益，但也存在著地方政府利用行政權(quán)力侵

5、害農(nóng)民利益的風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)是完善我國(guó)現(xiàn)行土地制度的需要，同時(shí)也是促進(jìn)我國(guó)城市化進(jìn)程的重要舉措。要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有序、合理流轉(zhuǎn)，必須做到以下幾點(diǎn)：第一，明析農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、使用權(quán)，賦予其完整的權(quán)能和平等地位，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地登記制度，明確土地權(quán)屬。第二，規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配制度，明確收益分配主體，兼顧國(guó)家、集體、農(nóng)民三方的利益，按照流轉(zhuǎn)收益的用途嚴(yán)格控制

6、其使用。第三，以立法的形式明確規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中堅(jiān)持自愿、平等的原則，保證流轉(zhuǎn)的合法、有序。第四，建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，規(guī)范土地定級(jí)評(píng)估制度，建立包括最低限價(jià)和地價(jià)公示制度的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格管理制度，加強(qiáng)土地用途管制，嚴(yán)禁農(nóng)用地向非農(nóng)用地的轉(zhuǎn)化。第五，完善我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系，解決農(nóng)民的后顧之憂。在全國(guó)范圍內(nèi)建立農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，強(qiáng)制要求在規(guī)定的年齡范圍內(nèi)具備勞動(dòng)能力并獲得收入